Die Energiepreise steigen wieder deutlich. Die aktuelle Krise im Nahen Osten zeigt einmal mehr, wie schnell sich die Rahmenbedingungen auf den internationalen Energiemärkten verändern können. Für Eigentümer stellt sich damit erneut die Frage: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, über eine energetische Sanierung nachzudenken? Die Antwort lautet aus meiner Sicht: ja – aber nicht aus Panik vor dem nächsten Winter.
Noch vor wenigen Monaten war das Thema Energiepreise für viele Menschen wieder etwas in den Hintergrund gerückt. Nun hat sich die Situation verändert. Öl kostet wieder deutlich mehr als 100 US-Dollar je Barrel, auch die europäischen Gaspreise sind erheblich gestiegen. Gleichzeitig sind die europäischen Gasspeicher vor dem kommenden Winter deutlich niedriger gefüllt als in den vergangenen Jahren. Die internationalen Energiemärkte reagieren damit erneut empfindlich auf geopolitische Konflikte und mögliche Einschränkungen von Lieferwegen.
Allerdings wäre es falsch, aus den heutigen Preisen einfach eine Entwicklung für die nächsten zehn oder zwanzig Jahre abzuleiten. Energiepreise können genauso schnell wieder sinken. Genau darin liegt jedoch das eigentliche Problem: Wir wissen nicht, was Energie in fünf, zehn oder zwanzig Jahren kosten wird.
Nicht der Energiepreis ist entscheidend – sondern die Abhängigkeit davon
Wer heute ein Gebäude energetisch betrachtet, sollte deshalb nicht ausschließlich fragen: Wie teuer ist Gas momentan? Die wesentlich interessantere Frage lautet:
Wie stark trifft mich eine Veränderung des Energiepreises überhaupt?
Ein Gebäude mit einem hohen Wärmebedarf reagiert zwangsläufig empfindlicher auf steigende Preise als ein Gebäude, dessen Energiebedarf bereits deutlich reduziert wurde. Das klingt zunächst banal, verändert aber die Betrachtung einer energetischen Sanierung erheblich.
Denn damit geht es nicht mehr nur darum, ob sich eine Dämmmaßnahme bei einem bestimmten Gaspreis nach exakt 14, 17 oder 22 Jahren amortisiert. Es geht auch darum, die laufenden Kosten eines Gebäudes kalkulierbarer zu machen.
Genau diese Unsicherheit wird häufig unterschätzt. Eigentümer wissen nicht, was sie in einigen Jahren für Gas oder Heizöl bezahlen werden. Unternehmen können zukünftige Energiekosten nur begrenzt kalkulieren. Und auch Mieter erfahren teilweise erst mit der nächsten Nebenkostenabrechnung, wie stark sich Veränderungen tatsächlich auf ihre Wohnkosten ausgewirkt haben.
Ein energetisch gutes Gebäude kann diese Unsicherheit nicht vollständig beseitigen. Aber es kann ihre Auswirkungen erheblich reduzieren.
Fossile Energieträger haben ein zusätzliches Preisrisiko
Bei Öl und Gas kommt langfristig noch ein weiterer Faktor hinzu. Neben dem eigentlichen Energiepreis spielt zunehmend auch die CO₂-Bepreisung eine Rolle.
Auf europäischer Ebene wird mit dem sogenannten ETS2 ein eigenes Emissionshandelssystem unter anderem für Brennstoffe im Gebäudebereich eingeführt. Nach aktueller Rechtslage soll dieses System 2028 vollständig starten. Dabei werden nicht die einzelnen Hauseigentümer zum Teilnehmer des Emissionshandels, sondern die Brennstofflieferanten. Die daraus entstehenden Kosten können sich jedoch auf die Preise fossiler Energieträger auswirken. Gleichzeitig sind auf europäischer Ebene Mechanismen vorgesehen, die übermäßige Preisschwankungen begrenzen sollen.
Auch daraus lässt sich nicht seriös ableiten, wie viel eine Kilowattstunde Gas im Jahr 2030 oder 2035 kosten wird.
Sehr wohl lässt sich aber feststellen: Wer dauerhaft viel fossile Energie benötigt, bleibt sowohl von den internationalen Energiemärkten als auch von der zukünftigen CO₂-Bepreisung abhängig.
Das ist ein guter Grund, den Energiebedarf eines Gebäudes einmal grundsätzlich zu hinterfragen.
Energetische Sanierung bedeutet nicht automatisch: neue Heizung
Wenn Energiepreise steigen, richtet sich der Blick schnell auf die Heizung. Alte Gasheizung raus, Wärmepumpe rein – fertig.
So einfach ist es in vielen Bestandsgebäuden allerdings nicht.
Vor der Frage nach dem neuen Wärmeerzeuger sollte zunächst eine andere Frage beantwortet werden:
Warum benötigt das Gebäude eigentlich so viel Energie?
Vielleicht verliert es einen erheblichen Teil seiner Wärme über eine ungedämmte oberste Geschossdecke. Vielleicht sind Dach oder Kellerdecke energetisch problematisch. Vielleicht arbeitet die Heizungsanlage mit unnötig hohen Systemtemperaturen. Vielleicht passen Heizflächen, Regelung und hydraulische Verhältnisse nicht mehr zum tatsächlichen Bedarf des Gebäudes.
Nicht jede dieser Maßnahmen kostet zehntausende Euro. Manchmal lassen sich bereits mit vergleichsweise überschaubaren Eingriffen spürbare Verbesserungen erreichen.
Und genau deshalb sollte eine energetische Sanierung möglichst vom Gebäude aus gedacht werden – und nicht von einem einzelnen Produkt.
Erst den Bedarf senken – dann über die Wärmeversorgung entscheiden
Das bedeutet keineswegs, dass zunächst ein Gebäude vollständig gedämmt werden muss, bevor eine Wärmepumpe sinnvoll eingesetzt werden kann. Auch in vielen Bestandsgebäuden können Wärmepumpen heute technisch sinnvoll betrieben werden.
Entscheidend ist vielmehr das Zusammenspiel.
Wie hoch ist die Heizlast? Welche Vorlauftemperaturen werden tatsächlich benötigt? Sind die vorhandenen Heizkörper ausreichend dimensioniert? Wo liegen die größten Wärmeverluste? Welche Maßnahmen sind ohnehin in den nächsten Jahren geplant? Gibt es eine Photovoltaikanlage oder ist eine solche vorgesehen?
Erst aus diesen Informationen entsteht ein vernünftiges Gesamtkonzept.
Die beste Heizung ist nicht zwangsläufig die modernste Technik. Sie ist diejenige, die zum Gebäude und zu seiner zukünftigen Entwicklung passt.
Sanieren muss nicht „alles oder nichts“ bedeuten
An diesem Punkt entsteht häufig ein falsches Bild von energetischer Sanierung. Wer von Dämmung, Fenstern, Wärmepumpe, Photovoltaik und vielleicht noch Speicher spricht, kommt schnell auf Investitionssummen, die viele Eigentümer schlicht nicht aufbringen können oder wollen.
Das bedeutet aber nicht, dass nichts getan werden kann.
Ein Gebäude kann über viele Jahre Schritt für Schritt verbessert werden. Vielleicht beginnt die Sanierung mit der obersten Geschossdecke. Einige Jahre später stehen ohnehin die Fenster zur Erneuerung an. Im Zuge einer Heizungsoptimierung werden einzelne Heizkörper angepasst und die Systemtemperaturen reduziert. Später folgen Wärmepumpe und Photovoltaik.
Der entscheidende Punkt ist nicht, alles gleichzeitig zu machen.
Der entscheidende Punkt ist, heute schon zu wissen, wohin die Reise gehen soll.
Genau dafür kann beispielsweise ein individueller Sanierungsfahrplan sinnvoll sein. Er betrachtet nicht nur eine einzelne Maßnahme, sondern entwickelt eine Reihenfolge, in der einzelne Sanierungsschritte technisch aufeinander abgestimmt werden können.
So lässt sich vermeiden, dass eine heute getroffene Entscheidung eine spätere Maßnahme erschwert oder unnötig verteuert.
Sanierung kostet Geld – Nichtstun allerdings auch
Bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung energetischer Maßnahmen wird häufig die komplette Investitionssumme den eingesparten Energiekosten gegenübergestellt. Das ist verständlich, führt aber nicht immer zu einer realistischen Betrachtung.
Ein 40 Jahre altes Dach muss irgendwann ohnehin erneuert werden. Fenster halten nicht unbegrenzt. Eine alte Heizungsanlage wird irgendwann ersetzt werden müssen. Fassaden benötigen Instandhaltung.
Deshalb lautet die wirtschaftlich interessante Frage häufig nicht:
„Was kostet mich die energetische Sanierung?“
Sondern:
„Wenn ich dieses Bauteil ohnehin erneuern muss – welchen zusätzlichen Aufwand bedeutet es, es energetisch vernünftig auszuführen?“
Das kann die wirtschaftliche Betrachtung erheblich verändern.
Gerade deshalb lohnt es sich, energetische Maßnahmen mit ohnehin anstehenden Instandhaltungsarbeiten zu verbinden.
Und die Wärmepumpe?
Die Wärmepumpe wird bei der zukünftigen Wärmeversorgung von Gebäuden eine wichtige Rolle spielen. Sie kann die direkte Abhängigkeit von Gas oder Heizöl beseitigen und aus einer Kilowattstunde Strom mehrere Kilowattstunden Wärme bereitstellen.
Aber auch eine Wärmepumpe macht ihren Eigentümer nicht vollständig unabhängig von Energiepreisen. Sie benötigt Strom – und auch dessen Preis kann sich verändern.
Der wesentliche Unterschied liegt im Gesamtsystem: Der Wärmebedarf kann durch energetische Maßnahmen reduziert werden, die Wärmepumpe nutzt zusätzlich Umweltwärme und ein Teil des benötigten Stroms kann gegebenenfalls über eine eigene Photovoltaikanlage erzeugt werden.
Aus einem Gebäude, das bislang nahezu vollständig von einem einzigen eingekauften fossilen Energieträger abhängig war, kann damit Schritt für Schritt ein wesentlich breiter aufgestelltes Energiesystem werden.
Und genau darin liegt aus meiner Sicht einer der interessantesten Aspekte der energetischen Sanierung.
Was bedeutet das für Mieter?
Mieter haben naturgemäß wesentlich weniger Einfluss auf die energetische Qualität ihres Gebäudes. Sie können weder die Fassade dämmen noch eigenständig die zentrale Heizungsanlage austauschen.
Ganz ohne Möglichkeiten sind sie trotzdem nicht. Heizverhalten, Raumtemperaturen, richtiges Lüften oder kleinere Maßnahmen können den eigenen Verbrauch beeinflussen. Bei offensichtlichen energetischen Schwachstellen kann außerdem das Gespräch mit dem Vermieter sinnvoll sein.
Denn auch für Eigentümer vermieteter Immobilien gewinnt die energetische Qualität zunehmend an Bedeutung. Ein Gebäude mit moderaten und besser kalkulierbaren Nebenkosten kann langfristig attraktiver sein als ein vergleichbares Objekt mit dauerhaft hohem Energieverbrauch.
Die energetische Qualität ist damit nicht nur eine Frage der Heizkosten, sondern zunehmend auch eine Frage der langfristigen Qualität einer Immobilie.
Für Unternehmen kann Energie zur Wettbewerbsfrage werden
Noch einmal anders stellt sich die Situation bei Gewerbeimmobilien dar.
Hier ist Energie nicht nur eine Nebenkostenposition. Je nach Unternehmen können Wärme, Strom, Lüftung, Klimatisierung oder Produktionsprozesse einen relevanten Anteil der laufenden Kosten ausmachen. Steigende Energiepreise können damit unmittelbar die Wettbewerbsfähigkeit beeinflussen.
Gleichzeitig liegen gerade hier häufig Potenziale, die über den klassischen Austausch einer Heizungsanlage hinausgehen.
Gebäudehülle, Wärmeversorgung, Lüftungs- und Klimatechnik, Beleuchtung, Regelung, Photovoltaik, Speicher, Ladeinfrastruktur und Lastmanagement sollten möglichst nicht als voneinander unabhängige Systeme betrachtet werden.
Je komplexer ein Gebäude wird, desto wichtiger wird deshalb die Systembetrachtung.
Eine energetische Optimierung kann dann nicht nur Energie sparen, sondern gleichzeitig dazu beitragen, Lastspitzen zu reduzieren, selbst erzeugten Strom besser zu nutzen und zukünftige Erweiterungen – etwa Ladeinfrastruktur – sinnvoll in das Energiesystem einzubinden.
Wie hoch sind die Energiepreise in fünf Jahren?
Darauf gibt es keine seriöse Antwort.
Die aktuellen Entwicklungen zeigen das gerade sehr deutlich. Innerhalb weniger Wochen können geopolitische Ereignisse Lieferwege verändern, Rohstoffpreise steigen lassen und vermeintlich sichere Prognosen überholen. Gleichzeitig können zusätzliche Liefermengen, sinkende Nachfrage oder eine Entspannung politischer Konflikte die Preise auch wieder deutlich nach unten bewegen. Selbst innerhalb weniger Tage sind derzeit erhebliche Bewegungen am Ölmarkt zu beobachten.
Vielleicht wird Gas wieder günstiger. Vielleicht bleibt es teuer. Vielleicht erleben wir in einigen Jahren die nächste Energiekrise.
Eine langfristige Sanierungsentscheidung sollte deshalb nicht davon abhängen, ob eine Kilowattstunde Gas gerade einige Cent mehr oder weniger kostet.
Die bessere Frage lautet:
Wie viel Energie möchte ich in Zukunft überhaupt noch einkaufen müssen?
Unabhängigkeit beginnt nicht mit Autarkie
Vollständig unabhängig wird ein Gebäude in den seltensten Fällen. Und das muss auch gar nicht das Ziel sein.
Ein Gebäude mit geringerem Energiebedarf, einer effizienten Wärmeversorgung, gegebenenfalls eigener Stromerzeugung und intelligent aufeinander abgestimmten technischen Systemen reagiert jedoch wesentlich weniger empfindlich auf Veränderungen von außen.
Das ist vielleicht die wichtigste Erkenntnis aus der aktuellen Energiepreisentwicklung.
Die nächste Energiekrise können wir nicht vorhersagen. Aber wir können Gebäude so weiterentwickeln, dass sie uns weniger stark trifft.
Und dafür braucht es nicht zwangsläufig die große Komplettsanierung.
Oft beginnt es mit einer Bestandsaufnahme, einer realistischen Bewertung der energetischen Schwachstellen und einem Plan, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind.
Denn eine gute energetische Sanierung beginnt nicht mit der Frage, welches Produkt gekauft werden soll.
Sie beginnt mit einem Konzept.
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